부동산 매매 계약 시 꼭 넣어야 할 특약사항 쉽게 정리

 

 

부동산 매매 계약 특약사항 총정리

 집을 사고파는 과정에서 작성하는 부동산 매매 계약서. 수억 원이 오가는 중요한 계약인 만큼 꼼꼼히 챙겨야 합니다. 그중에서도 가장 중요한 부분이 바로 특약사항입니다. 특약은 계약 당사자끼리 추가로 합의한 내용을 적어두는 항목인데, 작은 문구 하나가 나중에 큰 분쟁을 막아줍니다.

 

 이번 글에서는 부동산 매매 계약 특약사항의 개념, 필수 항목, 작성 시 주의사항, 실제 예시 문구, FAQ까지 초보자도 이해하기 쉽게 풀어드립니다.

 

 

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📑 목차

1. 부동산 매매 계약 특약사항이란?
2. 넣으면 좋은 부동산 매매 계약 특약사항
3. 특약사항 작성 시 주의해야 할 점
4. 부동산 매매 계약 특약사항 예시 문구
5. 자주 묻는 질문(FAQ)
6. 부동산 초보자를 위한 특약 활용 팁

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1. 부동산 매매 계약 특약사항이란?

1-1. 특약사항의 기본 개념

 특약사항은 계약서의 일반 조항에 없는 추가 합의를 적어두는 부분입니다. 예를 들어 “잔금일 전에 집에 하자가 생기면 매도인이 수리한다” 같은 내용이 이에 해당합니다.

 보통 계약서를 작성하기 전 중개인에게 미리 전달에 사전 협의를 거쳐 특약을 작성하는 경우가 일반적이며, 계약서 작성 당일 갑작스럽게 협의되지 않은 특약에 대한 이야기를 꺼내게 되면 계약서 작성에 시간이 오래 걸리거나 계약이 틀어질 수도 있으니, 가급적이면 미리 중개인에게 특약 관련 내용을 전달해두는 것이 좋습니다.

 

1-2. 특약이 중요한 이유

 부동산 계약은 금액이 크고 이해관계가 복잡합니다. 말로만 한 약속은 나중에 증거가 없지만, 특약으로 명시하면 법적 효력이 생깁니다. 작은 차이가 큰 분쟁을 막아줄 수 있죠.

 

 

2. 넣으면 좋은 부동산 매매 계약 특약사항

2-1. 대출 불가 시 계약 해제 특약

왜 필요할까?
 집을 살 때 보통 은행 대출을 받습니다. 그런데 예상과 달리 대출이 거절되면 잔금을 치르지 못해 계약금을 잃을 수 있습니다. 이때를 대비해 넣을 수 있는 하는 특약입니다. 단, 매도인의 입장에서는 불리하게 느껴질 수 있는 특약이기 때문에 매도인이 동의하지 않을 가능성이 큽니다. 필수는 아니며, 참고 정도만 하면 좋은 특약입니다.

 

예시 문구

• “매수인이 주택 구입을 위한 금융기관의 대출 승인을 받지 못할 경우, 본 계약은 무효로 하며 매도인은 계약금을 전액 반환한다.”
• “본 계약은 매수인이 대출 실행을 조건으로 하며, 대출이 불가할 시 계약은 자동 해제되고 계약금은 지체 없이 반환한다.”

 

 

2-2. 하자 발견 시 수리 책임 특약

왜 필요할까?
 잔금을 다 치른 후에 보일러 고장, 누수 같은 문제(중대 하자)가 발견되면 매수인이 큰 손해를 볼 수 있습니다. 하자 발생 시 책임을 분명히 해야 안전합니다. 특히 중대하자의 경우 이와 관련된 수리, 보전 비용이 상당히 크게 들 수 있으므로 반드시 넣어야 할 특약이라고 할 수 있습니다.

 

예시 문구

• “잔금 지급 전 발견된 누수, 곰팡이, 전기·보일러 고장 등 하자는 매도인이 수리한 후 인도한다.”
• “잔금일 이전에 주택 내 하자가 발생할 경우 매도인이 전액 부담하여 수리하며, 수리 완료 후 매수인에게 인도한다.”

 

 

2-3. 잔금 및 인도일 관련 특약

왜 필요할까?
 돈은 다 냈는데도 집을 넘겨받지 못하는 경우가 있습니다. 잔금일과 인도일을 확실히 정해두면 이런 상황을 피할 수 있습니다.

 

예시 문구

• “잔금 지급일과 실제 인도일은 동일하며, 인도 지연 시 매도인은 지연 일수에 따른 손해배상금을 지급한다.”
• “매도인은 잔금일에 맞춰 주택을 인도하며, 인도 지연 시 매수인은 계약을 해제할 수 있다.”

 

 

2-4. 관리비·세금 정산 특약

왜 필요할까?
 관리비나 재산세를 누가 언제까지 내야 하는지 애매하면 분쟁이 생깁니다. 기준일을 명확히 정해두어야 합니다. 참고로 재산세 부과 기준일은 6월 1일입니다. 예를 들면, 계약금이나 중도금 등은 6월 1일에 송금하더라도 잔금 및 등기일을 6월 1일 이후로 하면 당해에는 재산세가 부과되지 않을 수 있다는 것입니다.

 

예시 문구

• “관리비 및 각종 공과금은 잔금일을 기준으로 매도인과 매수인이 일할 계산하여 정산한다.”
• “재산세, 종합부동산세 등 세금은 과세기준일을 기준으로 매도인이 부담한다.”

 

 

2-5. 기타 생활 편의 관련 특약

왜 필요할까?
 붙박이장, 시스템 에어컨 같은 물품이 포함되는지 아닌지 애매하면 나중에 갈등이 생길 수 있습니다. 꼭 문서로 남겨야 합니다.

 

예시 문구

• “주택 내 붙박이장, 시스템 에어컨, 빌트인 가전은 매매대금에 포함하며 매수인에게 인도한다.”
• “매도인은 계약 당시 현존하는 시설물(싱크대, 가스레인지, 전등 등)을 철거하지 않고 매수인에게 인도한다.”
• "현 시설 상태 그대로의 매매 계약임"

 

 

3. 특약사항 작성 시 주의해야 할 점

 사전 구두 합의 이후 관련된 내용은 최대한 구체적이고 명확하게 계약서 특약사항 등에 기재해두어야 추후 혹시나 모를 분쟁을 막을 수 있습니다. 따라서 다음과 같은 사항에 유의하세요.

• 구체적으로 작성: “적당히 수리한다” 같은 표현 대신 “보일러 전체 교체”처럼 명확히 적습니다.
• 구두 약속은 반드시 문서화: 중개사가 말로만 한 약속은 증거가 되지 않습니다.
• 서명·날인 필수: 계약 당사자 모두가 서명·날인해야 법적 효력이 발생합니다.

 

 

4. 부동산 매매 계약 특약사항 예시 문구

 위에서 살펴본 주요 특약 외에도 상황에 따라 추가할 수 있는 문구가 있습니다. 참고하세요.

• “잔금일 이후 7일간 매도인이 발견되지 않은 하자에 대한 수리 책임을 진다.”
• “본 계약에 따른 모든 분쟁은 관할 법원에 소송을 제기한다.”

 

 

5. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 특약은 꼭 넣어야 하나요?
→ 필수는 아니지만, 분쟁 예방을 위해 넣는 것이 좋습니다.

 

Q2. 특약이 있으면 법적 효력이 있나요?
→ 네, 계약서에 명시하고 서명·날인이 있으면 법적 효력이 인정됩니다.

 

Q3. 특약을 잘못 작성하면 어떻게 되나요?
→ 모호하면 해석 차이로 분쟁이 생길 수 있습니다. 최대한 구체적으로 작성하세요.

 

Q4. 특약으로 모든 분쟁을 막을 수 있나요?
→ 대부분 예방할 수 있지만, 법률에 위배되는 특약은 무효입니다.

 

Q5. 특약은 중개사가 작성해주나요?
→ 보통 중개사가 도와주지만 최종 확인 책임은 당사자에게 있습니다.

 

Q6. 계약 후에 특약을 추가할 수 있나요?
→ 네, 추가 합의서를 작성해 양측이 서명하면 가능합니다.

 

 

6. 부동산 초보자를 위한 특약 활용 팁

부동산 계약이 처음이라면 특약이 어렵게 느껴질 수 있습니다. 하지만 몇 가지만 기억하면 됩니다.

• 대출, 하자, 잔금일, 세금 같은 핵심 쟁점은 반드시 특약에 기록하기
• 모호한 말보다 구체적인 조건으로 작성하기
• 계약 전에 전문가(세무사, 변호사 등) 검토 받기

 

 차근차근, 꼼꼼하게 준비해나가시면 복잡하고 어려워보이는 부동산 계약도 무사히 마무리할 수 있습니다. 위 특약 예시들은 어디까지나 참고용이며, 각 개인의 상황에 맞는 특약은 다양할 수 있으니 전문가와 상담하시는 것이 좋습니다.

 

 이상으로 이번 포스팅을 마무리하겠습니다.