부동산 전세 특약 문구 정리｜자주 쓰는 특약 예시와 설명

 

 

부동산 전세 특약 문구 총정리

 전세 계약을 할 때 단순히 계약서 기본 양식만 작성하는 것은 위험합니다. 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 사이에 오해나 분쟁이 생길 수 있기 때문에 특약 문구를 반드시 넣어야 합니다.

 

 이번 글에서는 전세 특약 문구의 의미, 꼭 필요한 항목, 실제 예시, 주의사항, FAQ까지 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 정리했습니다.

 

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목차

1. 부동산 전세 특약 문구란?
2. 전세 계약 시 꼭 넣어야 할 특약 문구
3. 실제 자주 사용하는 전세 특약 문구 예시
4. 전세 특약 문구 작성 시 주의사항
5. 자주 묻는 질문(FAQ)
6. 초보자를 위한 전세 계약 안전 체크리스트

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1. 부동산 전세 특약 문구란?

1-1. 특약의 의미

 특약은 기본 계약서에 없는 추가 약속을 문서로 남기는 것을 말합니다. 구두로만 약속하면 증거가 없지만, 특약 문구는 법적 효력을 갖습니다.

 

1-2. 전세 계약에서 중요한 이유

 전세는 큰 금액의 보증금이 걸리는 계약입니다. 보증금 반환, 집 하자 수리, 중도 해지 조건 등은 반드시 특약으로 기록해야 안전합니다.

 

 

2. 전세 계약 시 꼭 넣어야 할 특약 문구

2-1. 보증금 반환 관련 특약

 계약한 전세 기간이 끝나고 보증금 반환으로 마음 고생하는 세입자들이 많은데요. 보증금 반환과 관련된 내용을 특약 등으로 명시한다면 좀 더 안심이 되겠죠. 이와 관련된 특약 예시 문구입니다.

• “계약 종료일에 임대인은 보증금을 전액 반환한다.”
• “임대인이 반환하지 않을 경우 연 12% 지연이자를 부담한다.”

 

2-2. 하자 수리 책임 특약

 잔금 후 시설물이 고장나면 임차인이 손해를 볼 수 있으므로 수리 책임을 분명히 해야 합니다. 관련된 예시 문구입니다.

• “전세 기간 중 노후 시설물 수리는 임대인(집주인)이 책임진다.”
• “임차인 사용 중 파손은 임차인(세입자)이, 자연적 노후는 임대인(집주인)이 수리한다.”

 

2-3. 중도해지 및 위약금 특약

 계약 기간 중 해지를 원하는 경우 위약금 규정을 정해 분쟁을 예방합니다. 참고로 계약 기간 중 중도 해지를 한 쪽에서 중개수수료를 부담하는 것이 일반적입니다. 관련된 예시 특약 문구를 볼까요.

• “임차인(세입자)이 중도 해지 시 잔여 기간 월세 상당액을 위약금으로 지급한다.”
• “임대인(집주인)이 중도 해지할 경우 계약금의 2배를 배상한다.”

 

2-4. 전입신고 및 확정일자 특약

 임차인이 권리를 보장받기 위해 반드시 넣어야 하는 문구입니다. 전세 사기 등을 예방하기 위해 필수적으로 넣어야 하는 문구라고 할 수 있습니다. 예시 문구입니다.

• “임대인(집주인)은 임차인(세입자)의 전입신고 및 확정일자를 방해하지 않는다.”
• “임대인(집주인)은 임차인(세입자)의 전입신고·확정일자를 보장하며 관련 서류를 협조한다.”

 

2-5. 관리비 및 공과금 정산 특약

 관리비나 공과금 부담 주체를 명확히 해야 합니다. 관련 예시 문구는 다음과 같습니다.

• “관리비는 임차인(세입자)이 부담하되, 장기수선충당금은 임대인(집주인)이 부담한다.”
• “공과금은 사용분에 따라 임차인(세입자)이 부담한다.”

 

 

3. 실제 자주 사용하는 전세 특약 문구 예시

• “임대차 기간 종료 시 임대인(집주인)은 즉시 보증금을 반환한다.”
• “임대인(집주인)은 집의 주요 시설물(보일러, 수도, 전기설비)을 정상 상태로 유지한다.”
• “임차인(세입자)은 임대인(집주인)의 동의 없이 무단 구조 변경을 하지 않는다.”
• “임대차 종료 시 임차인(세입자)은 임차 전 상태로 원상복구한다.”
• “계약 해지 시 상호 합의하에 조기 종료할 수 있다.”

 

 

4. 전세 특약 문구 작성 시 주의사항

 계약서에 포함되는 전세 특약 문구를 작성할 때는 최대한 구체적이고 명확하게 작성해야 추후 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다. 다음 요소들을 고려하여 문구를 작성하세요.

• 모호한 표현은 피하고 구체적으로 작성하기
• 구두 합의는 반드시 계약서에 기록하기
• 특약 사항에 기재되었더라도 상위법에 어긋나는 특약은 무효가 될 수 있음

 

 

5. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 특약은 꼭 넣어야 하나요?
→ 분쟁 예방을 위해 넣는 것이 안전합니다.

 

Q2. 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 중 누가 더 유리할까요?
→ 특약을 어떻게 작성하느냐에 따라 달라집니다. 균형 있게 작성해야 합니다.

 

Q3. 무효가 되는 특약도 있나요?
→ 법률에 위배되거나 임차인(세입자) 권리를 과도하게 제한하는 특약은 무효입니다.

 

Q4. 계약 후에도 특약을 추가할 수 있나요?
→ 네, 추가 합의서를 작성하면 가능합니다.

 

Q5. 특약 문구는 중개사가 대신 작성해주나요?
→ 보통 중개사가 도와주지만, 최종 확인은 임대인(집주인)·임차인(세입자) 당사자가 해야 합니다.

 

 

6. 초보자를 위한 전세 계약 안전 체크리스트

 추가적으로 전세 계약서 작성 시 체크리스트를 만들어보았습니다. 위의 내용을 바탕으로 만든 것이니 참고하세요.

• 보증금 반환 조건을 반드시 명시했는가?
• 하자 수리 책임 주체가 분명한가?
• 중도 해지 및 위약금 규정이 있는가?
• 전입신고와 확정일자 보장이 명확한가?
• 관리비·공과금 부담 주체가 구체적인가?

 

 이상으로 포스팅을 마무리하겠습니다.