주택연금 보증료와 가입 비용 총정리 (초기보증료·연보증료)

 

 

주택연금 보증료와 가입 비용 (초기보증료·연보증료 쉽게 이해하기)

 

 주택연금에 관심이 있지만 보증료라는 용어가 낯설고 복잡하게 느껴지는 분들이 많습니다. 사실 주택연금 보증료는 보험료와 비슷한 개념으로, 가입자가 오래 살거나 주택 가격이 하락했을 때 생길 수 있는 손실을 보전하기 위해 마련된 비용입니다.

 

 이 글에서는 주택연금 보증료의 정의부터 초기보증료, 연보증료, 환급 규정, 그리고 그 밖의 추가 비용까지 한눈에 정리해 드리겠습니다.

 

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📑 목차

1. 주택연금 보증료란 무엇인가?
2. 보증료의 종류
3. 보증료 환급 규정
4. 보증료 외 추가 비용
5. 대표 사례로 보는 보증료와 비용
6. 한눈에 보는 주택연금 보증료 정리

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1. 주택연금 보증료란 무엇인가?

 주택연금 보증료는 간단히 말해, 가입자의 주택 연금 수령 기간이 길어 집값보다 연금 지출액이 더 많아지거나 주택가격 하락으로 인한 손실을 보전하기 위한 비용입니다. 즉, 집값보다 더 많은 연금을 받더라도 그 차이를 가입자가 갚지 않아도 되도록 한국주택금융공사가 대신 부담하는 장치입니다. 이 덕분에 주택연금은 안심하고 가입할 수 있는 제도가 됩니다.

 

2. 보증료의 종류

2-1. 초기보증료

 초기보증료는 가입 시 한 번만 부과되는 보증료입니다. 현재 보증료율은 1.5%이며, 주택 가격과 연금 산정 조건에 따라 계산됩니다. 예를 들어 6억 원짜리 주택이라면 초기보증료는 약 900만 원 수준입니다.

 

 중요한 점은 초기보증료를 가입자가 현금으로 직접 내지 않는다는 것입니다. 보증서 발급일 이후 처음으로 연금이 지급되는 날, 연금지급총액에 자동으로 가산되기 때문에 실제 현금을 꺼내 지불할 필요는 없습니다. 

 

 연금 총액이라는 말을 단순히 내가 받아야 할 돈으로 생각하면 쉽게 이해가 되지 않으실 수도 있는데요. 주택연금은 주택을 담보로 하는 일종의 대출이기 때문에 연금 총액은 결과적으로 내가 갚아야 할 부채라고 생각하시면 됩니다. 주택연금이 종료되는 시점(EX : 연금 수급자의 사망)에 주택을 팔아서 이 금액을 갚는 구조입니다.

 

 예를 들어보겠습니다. 주택 가격이 6억원이고 현재 보증료율 1.5%를 기준으로 초기보증료를 900만원이라고 가정했을 때, 원래 받을 수 있는 연금 총액이 2억원이라고 하겠습니다. 이때 초기보증료를 연금 총액에 반영하여 총 2억 900만원으로 간주하는 것입니다. 

 

 

 

2-2. 연보증료

 연보증료는 매월 납부되는 보증료로, 보증잔액(대출 잔액)에 연 0.75%를 곱해 산출합니다. 역시 현금으로 직접 납부하지 않고, 매월 지급되는 연금액에서 자동으로 차감되는 방식입니다. 

 

 앞서 연금지급총액은 일종의 부채라고 말씀을 드렸었는데요. 연 보증료는 일반적인 대출의 '이자'와 비슷한 개념으로 생각하시면 편합니다.

 

즉, 주택연금 보증료는 초기보증료와 연보증료로 나뉘지만, 두 경우 모두 실제 현금을 내는 것이 아니라 연금 지급금에 포함되어 자동 정산된다는 점이 특징입니다.

 

 

3. 보증료 환급 규정

 원칙적으로 초기보증료와 연보증료는 환급되지 않습니다. 그러나 예외적으로 아래와 같은 경우에는 환급이 가능합니다.

• 가입 후 30일 이내 철회하는 경우
• 가입자가 철회 기간 내에 사망한 경우
• 재난 등으로 주택이 멸실되어 보증이 해지된 경우
• 보증 실행 후 3년 이내에 전액 상환하고 해지한 경우(일부 환급)

 따라서 가입 후 단순 변심으로는 환급이 어렵지만, 위와 같은 특수한 상황에서는 전부 또는 일부 환급을 받을 수 있습니다.

 

 

4. 보증료 외 추가 비용

4-1. 근저당권 설정 비용

 주택연금에 가입하면 집에 근저당권이 설정됩니다. 이때 법무사 비용과 관련 세금이 발생합니다. 법무사 비용은 보통 30만 원 전후이며, 일부는 한시적으로 공사에서 지원하기도 합니다.

 

4-2. 등록면허세 및 지방교육세

 근저당권 설정 시 등록면허세와 지방교육세를 내야 합니다. 보통 저당권 금액을 기준으로 산출되며, 2025년까지는 50% 감면 혜택이 적용됩니다. 지방교육세는 등록면허세의 20%가 추가됩니다. 자세한 사항은 법무사 또는 전문가와 상담을 하시는 것을 권장드립니다.

 

4-3. 대출기관 인지세

 은행과 대출 약정을 체결할 때 발생하는 세금으로, 가입자와 은행이 절반씩 부담합니다. 인지세는 보통 7만 원 내외입니다.

 

4-4. 감정평가 비용

 주택에 시세 정보가 없거나, 가입자가 직접 감정평가를 원할 경우 감정평가 비용을 부담해야 합니다. 평균적으로 약 80만 원 정도 발생합니다.

 

 

5. 대표 사례로 보는 보증료와 비용

 예를 들어 60세 가입자가 시가 6억 원(공시가격 4.2억 원) 아파트로 주택연금에 가입한다고 가정해 보겠습니다.

• 초기보증료: 약 900만 원 (연금에서 자동 차감)
• 연보증료: 매월 연금액에서 자동 차감
• 법무사 비용: 최대 33만 원
• 등록면허세 및 지방교육세: 약 80만 원~300만 원 (조건에 따라 달라짐)
• 인지세: 약 7만 원 (은행과 반반 부담)
• 감정평가 수수료: 약 80만 원

즉, 보증료 자체는 현금으로 직접 내는 게 아니라 연금액에서 자동 차감되며, 실제 가입자가 현금으로 부담하는 비용은 근저당권 설정 비용, 인지세, 감정평가비 등이 됩니다.

 

 

6. 한눈에 보는 주택연금 보증료 정리

 정리하면, 주택연금 보증료는 다음과 같습니다.

• 초기보증료: 가입 시 1회 부과, 약 1.5%, 연금액에서 자동 차감
• 연보증료: 매월 납부, 잔액의 0.75%, 연금액에서 자동 차감
• 환급: 원칙적으로 불가, 예외적으로 일부 환급 가능
• 추가 비용: 법무사 비용, 등록면허세·지방교육세, 인지세, 감정평가 수수료

 즉, 주택연금 보증료는 복잡해 보이지만 실제로는 자동 정산되는 보험료 개념에 가깝습니다. 가입자가 직접 현금을 내야 하는 건 일부 부대비용뿐이며, 보증료 때문에 가입을 꺼릴 필요는 없습니다. 주택연금의 장점과 안전성을 고려하면, 노후 생활비 마련을 위한 든든한 제도로 충분히 가치가 있습니다.

 

 주택연금에 대한 이해를 바탕으로 노후를 든든히 대비하세요. 이상으로 이번 포스팅을 마무리하겠습니다.