전세계약 연장 5%, 꼭 알아야 할 핵심 정리!

 

 

전세계약 연장 5%, 꼭 알아야 할 핵심

 

 전세 계약 기간이 끝나갈 때 가장 많이 나오는 질문 중 하나가 있습니다. 바로 “집주인이 전세금을 5% 올려달라는데, 이게 법적으로 정해진 건가요?”라는 것이죠. 많은 세입자분들이 혼란스러워하는 이유는 ‘5% 인상’이 마치 의무처럼 들리기 때문입니다. 하지만 사실 5% 규정은 의무가 아니라 상한선일 뿐입니다. 이번 글에서는 전세계약 연장 시 적용되는 5% 규정에 대해 정말 쉽게 풀어서 설명해 드리겠습니다.

 

 

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📑 목차

• 1. 전세계약 연장 5% 규정이란 무엇인가?
• 2. 5% 인상, 무조건 내야 하는 것일까?
• 3. 5% 규정이 적용되는 경우
• 4. 보증금과 월세 인상 계산 방법
• 5. 계약 연장의 한계와 기간
• 6. 자주 묻는 질문 (FAQ)
• 7. 전세계약 연장 5%, 꼭 알아야 할 핵심 정리

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1. 전세계약 연장 5% 규정이란 무엇인가?

1-1. 임대차 3법과 전월세상한제

 2020년, 부동산 시장의 불안정을 완화하기 위해 임대차 3법이 도입되었습니다. 그 중 하나가 바로 전월세상한제입니다. 이 제도는 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 때, 임대인이 전월세 보증금이나 월세를 5% 이상 올릴 수 없도록 제한하는 규정입니다. 즉, 세입자의 주거 안정을 위해 마련된 장치인 것이죠.

 

1-2. 계약갱신청구권과 5% 규정의 관계

 여기서 중요한 포인트는 계약갱신청구권을 행사했을 때만 이 규정이 적용된다는 겁니다. 즉, 세입자가 “저는 2년 더 살겠습니다”라고 요구할 권리를 사용해야, 그때부터 집주인은 최대 5%까지만 올릴 수 있습니다. 만약 단순히 임대인과 합의로 새 계약을 맺는다면 이 규정이 적용되지 않고, 자유롭게 금액을 정할 수 있습니다.

 

 

2. 5% 인상, 무조건 내야 하는 것일까?

 많은 분들이 “집주인이 5%를 무조건 올려달라는데, 제가 거절할 수 있나요?”라고 묻습니다. 답은 네, 가능합니다. 왜냐하면 5%는 의무가 아니라 상한선이기 때문입니다. 집주인이 꼭 5%를 채워 올려야 하는 건 아니고, 0%~5% 사이에서 협의를 통해 결정할 수 있습니다. 예를 들어, 주변 시세가 크게 오르지 않았다면 집주인과 협상해서 2%만 올리거나, 동결하는 것도 가능합니다.

 

 

3. 5% 규정이 적용되는 경우

• (1) 적용되는 경우: 세입자가 계약갱신청구권을 행사하는 경우
• (2) 적용되지 않는 경우: 신규 계약을 하는 경우
• (3) 적용되지 않는 경우: 세입자가 갱신청구권을 쓰지 않고 단순 합의로 계약 연장하는 경우

즉, 이 제도는 세입자가 법적 권리를 사용할 때만 힘을 발휘한다는 점을 꼭 기억해야 합니다.

 

 

4. 보증금과 월세 인상 계산 방법

4-1. 전세 계약 시 5% 인상 한도

 예를 들어 현재 전세 보증금이 2억 원이라면, 계약갱신청구권을 쓸 경우 임대인이 올릴 수 있는 최대 금액은 1천만 원(2억의 5%)입니다.

 

4-2. 반전세(보증금+월세) 인상 기준

 반전세의 경우에는 조금 더 복잡합니다. 보증금과 월세를 합산한 금액을 기준으로 5%를 계산합니다. 즉, 보증금과 월세 중 하나만 올릴 수 있으며, 두 항목을 동시에 올려서 5%를 초과할 수는 없습니다.

 

 예를 들어, 보증금 1억 + 월세 50만 원 계약에서 연장을 한다고 가정해봅시다. 보증금과 월세를 합쳐 산정된 금액 기준에서 5%까지만 올릴 수 있습니다. 따라서 월세를 10만 원 올리면, 보증금을 추가로 올릴 수는 없습니다. 이 경우, 단순히 보증금과 월세를 합친 금액을 바탕으로 5%를 계산하는 것은 아닙니다. 정부가 월세 금액을 보증금으로 환산하는 공식을 정해두었기 때문에 이 기준으로 환산된다는 점을 참고하세요.

 

 

5. 계약 연장의 한계와 기간

 계약갱신청구권은 1회(2년)만 행사할 수 있습니다. 즉, 기본 2년에 추가 2년을 더해 총 4년간은 세입자가 안정적으로 거주할 수 있습니다. 그 이후에는 새로운 계약을 체결해야 하며, 이때는 5% 규정이 적용되지 않습니다.

 

 

6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

• Q1. 집주인이 10% 올려달라는데요? → 계약갱신청구권을 행사했다면 법적으로 거절할 수 있습니다.
• Q2. 집주인이 꼭 5%를 올려야 하나요? → 아닙니다. 협의에 따라 동결 또는 인상률을 5% 미만으로 조정할 수도 있습니다.
• Q3. 분쟁이 생기면 어디에 신고하나요? → 관할 지자체의 임대차분쟁조정위원회나 법원에 도움을 요청할 수 있습니다.

 

 

7. 전세계약 연장 5%, 꼭 알아야 할 핵심 정리

 정리하면, 전세계약 연장 시 5% 규정은 임대료 인상의 상한선이지 의무가 아닙니다. 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면 집주인은 5%를 넘을 수 없지만, 그 이하에서는 서로 협의가 가능합니다. 또한 이 규정은 신규 계약이나 단순 합의 연장에는 적용되지 않는다는 점도 기억해야 합니다. 따라서 세입자는 자신의 권리를 정확히 알고, 합리적인 선에서 집주인과 협상하는 것이 가장 중요합니다.

 

 위 내용뿐만 아니라 많이들 궁금해하시는 '전세 계약 연장시 복비' 관련 내용을 정리한 글도 함께 읽어보시면 좋습니다.

 

 

 이상으로 이번 글을 마무리하겠습니다.