등기부등본 해석 가이드｜갑구·을구 보는 방법

 

 

등기부등본 갑구·을구 쉽게 설명｜초보자도 이해하는 방법

 

 부동산 계약을 앞두고 있다면 반드시 확인해야 하는 서류가 등기부등본입니다. 그런데 처음 발급받아 보면 ‘갑구’와 ‘을구’라는 낯선 용어가 등장해 헷갈리기 쉽습니다. 오늘은 초보자도 이해할 수 있도록 등기부등본 갑구·을구를 아주 쉽게 풀어 설명해드리겠습니다.

 

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📑 목차

• 1. 등기부등본이란?
• 2. 갑구 = 집 주인 명단
• 3. 을구 = 집에 잡혀 있는 빚
• 4. 갑구와 을구를 함께 보는 이유
• 5. 실제 사례로 보는 해석
• 6. 마무리

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1. 등기부등본이란?

 등기부등본은 집의 이력서 같은 문서입니다. 누가 집 주인인지, 집에 대출이나 권리 관계가 걸려 있는지를 모두 보여줍니다.

• 표제부 → 집의 기본 정보 (주소, 면적 등)
• 갑구 → 집 주인(소유권) 정보
• 을구 → 집에 잡힌 빚이나 권리 관계

 그럼 등기부등본의 각 부분을 어떻게 이해하면 되는지에 대해 이어서 설명드리겠습니다. 

 

 

2. 갑구 = 집 주인 명단

 '갑구'는 집의 주인이 누구인지를 보여주는 부분입니다. 즉, “이 집의 주인이 누구냐?”를 확인하는 칸이라고 보시면 됩니다. 갑구에서는 다음과 같은 내용들을 확인하실 수 있습니다.  

• 현재 집 주인 이름
• 집 주인이 바뀐 이유 (매매, 상속, 증여 등)
• 언제 바뀌었는지

 부동산 매매 거래나 전세 거래를 할 때 등기부등본의 '갑구'에 있는 주인과 계약서를 쓰는 사람이 동일 인물이 맞는지 확인해야겠죠. 등기부등본의 '갑구'를 통해 다음 사항을 확인하는 것이 좋습니다.

• 현재 소유자 확인 : 계약 상대방이 실제 소유자인지 갑구와 신분증 대조를 통해 확인 
• 소유권 변동 기록 확인 : 소유권 변동 사유와 거래 금액 확인을 통해 거래의 리스크 확인
• 공동 소유 여부 확인 : 집이 한 사람 명의인지, 공동명의인지 확인(공동명의라면 모두의 동의가 있어야 계약이 유효)   

 

3. 을구 = 집에 잡혀 있는 빚

 '을구'는 집 주인 말고, 집에 잡힌 권리를 확인하는 칸입니다. 은행 대출(근저당권), 전세권, 가압류 등이 여기에 기록됩니다. 

• 은행 대출 담보(근저당권)
• 전세권이나 지상권
• 가압류·가처분 같은 법적 제한

 즉, 을구가 복잡하다면, 그만큼 이 집에 여러 권리 관계가 얽혀 있다는 뜻으로 이해하시면 됩니다. 등기부등본의 '을구'에서는 다음 사항을 체크하세요.

• 근저당권(은행 대출 담보) 확인 : 근저당권이 과한 경우 계약 시 보증금/매매대금이 위험해질 수 있으니 유의하세요.
• 전세권 설정 여부 확인 : 다른 세입자가 전세권 설정을 해두었다면 다른 세입자(후순위 세입자)는 보증금 보호를 받지 못할 수 있으니 유의할 필요가 있습니다.
• 가압류, 가처분, 압류 기록 확인 : 집주인의 채무 문제로 가압류 등이 걸려 있으면 법적 분쟁 중인 집일 수 있습니다. 이 경우에는 계약이 무효가 될 수 있으니 유의하세요.  

 

 

4. 갑구와 을구를 함께 보는 이유

부동산 계약을 할 때는 갑구와 을구를 반드시 함께 확인해야 합니다.

• 갑구에서 → 계약 상대가 진짜 집 주인인지 확인
• 을구에서 → 대출이나 권리 때문에 위험한 집은 아닌지 확인

 여기에 갑구, 을구 각각에 대한 설명과 함께 확인해야 할 포인트들을 추가적으로 점검하시는게 안전한 거래를 위해 좋습니다.

 

 

5. 실제 사례로 보는 해석

 5-1. 예시 1 : 서울의 한 아파트 등기부등본

• 갑구 → 2022년 매매로 소유자 변경, 현재 주인 김OO
• 을구 → 2023년 ○○은행 근저당권 2억 원 설정

 이 경우 소유자는 김OO가 맞지만, 은행 대출 담보가 걸려 있어 전세 계약을 한다면 보증금이 안전한지 꼭 따져봐야 합니다.

 

5-2. 예시 2 : 경기도의 한 빌라 등기부등본 

경기도의 빌라 등기부등본을 확인했더니,

• 갑구 → 현재 소유자 박OO (상속으로 소유권 이전)
• 을구 → 전세권 설정: 이OO(보증금 1억 원)

 소유자가 박OO로 확실하지만, 이미 다른 세입자가 전세권을 등록해둔 상태입니다. 만약 후순위로 전세 계약을 하면 내 보증금은 보호받지 못할 수 있어 매우 위험합니다.

 

5-3. 예시 3 : 부산의 한 단독주택 등기부등본

부산의 단독주택 등기부등본을 보면,

• 갑구 → 소유자는 최OO, 하지만 ‘가압류’ 기록 존재
• 을구 → 없음

 소유자는 분명 최OO지만, 갑구에 ‘가압류’가 걸려 있다는 건 채권자가 소유권을 묶어둔 상황입니다. 이런 경우 집을 매매하거나 전세 계약을 진행하면 나중에 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

 

 

6. 마무리

 등기부등본은 이렇게 기억하면 쉽습니다.

• 갑구 = 집 주인 명단
• 을구 = 집에 잡힌 빚·권리

 부동산 계약할 때는 갑구와 을구를 반드시 함께 확인하세요. 집 주인과 계약 상대가 일치하는지, 집에 빚이 잡혀 있지는 않은지 체크해야 안전한 거래가 가능합니다.

 

(등기부등본 인터넷 열람/발급 방법 확인 바로가기)

 

 마지막으로, 등기부등본을 동사무소나 무인 발급기가 아닌 집에서도 쉽게 확인해볼 수 있다는 사실 아셨나요? 관련 내용을 확인하고 지금 바로 등기부등본으르 간편하게 열람/발급해보세요.