등기부등본, 전입세대열람으로 전세 세입자 확인하기!

 

전세 세입자 확인 방법｜전세 사기 예방 필수 체크리스트

 

 최근 전세 사기 사건이 크게 늘면서 “전세 계약 전에 세입자를 어떻게 확인해야 할까?”라는 질문을 많이 합니다. 전세 세입자 확인은 내 보증금을 지키기 위해 꼭 필요한데요. 오늘은 전세 세입자 확인 방법을 단계별로 정리하고, 실제 계약 시 반드시 확인해야 할 체크리스트까지 알려드리겠습니다.

 

 

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📑 목차

 

• 1. 전세 세입자 확인이 왜 중요한가?
• 2. 전세 세입자 확인 방법? ① 등기부등본 열람
• 3. 전세 세입자 확인 방법? ② 전입세대 열람
• 4. 잊지 마세요! 확정일자 확인!
• 5. 실제 계약 시 체크리스트
• 6. 마무리: 전세 사기 예방 습관

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1. 전세 세입자 확인이 왜 중요한가?

 전세 계약은 수천만 원, 많게는 수억 원의 보증금을 걸고 하는 거래입니다. 만약 기존 세입자가 남아 있거나, 집에 이미 권리관계가 얽혀 있다면 내 보증금이 위험해질 수 있습니다.

 

👉 한눈에 이해하기

전세 계약 전에 세입자를 확인하지 않으면,
내 보증금이 후순위로 밀려 돌려받지 못할 수 있습니다. 그래서 반드시 확인해야 해요!

 

 전세 계약에서뿐만아니라 전세를 끼고 매매를 하는 경우에도 계약서 상의 세입자가 실제로 내가 거래를 하게 될 집에 살고 있는 세입자가 맞는지 한번 더 확인한다면 좀 더 안전하게 거래를 할 수 있습니다. 이러한 경우에도 전세 세입자 확인이 필요합니다.

 

 그렇다면 전세 세입자 확인을 어떻게 할 수 있을까요?  

 

 

2. 전세 세입자 확인 방법? ① 등기부등본 열람

 등기부등본은 부동산의 소유자와 권리관계를 보여주는 문서입니다. 따라서 세입자 확인의 첫 번째 단계는 등기부등본 열람입니다.

 

2-1. 소유자와 근저당 확인

• 갑구 → 현재 집 주인이 누구인지 확인
• 을구 → 은행 대출(근저당권)이나 전세권 설정 여부 확인

👉 쉽게 풀어 설명하면

- 갑구 = 집 주인 명단
- 을구 = 집에 잡힌 빚이나 전세권

 계약하는 사람이 갑구에 나온 주인과 같아야 하고, 을구에 빚(근저당)이 많으면 위험한 집이라고 할 수 있습니다. 을구를 통해 근저당권이 설정되어 있는지 여부는 확인이 가능하지만, 이를 통 의 전세권 설정 여부 등을 통해 세입자를 확인해볼 수 있습니다.

 을구를 통해 근저당권 설정 여부 등은 손쉽게 파악이 가능하지만, 근저당권 설정을 통해 해당 금액이 얼마인지만 알 수 있을뿐 세입자의 정보는 나오지 않습니다.

 

 근저당권 설정과는 별개로 세입자가 전세권을 설정해둔다면 전세권 설정 여부를 추가적으로 확인할 수도 있는데요. 이 경우에도 마찬가지로 세입자에 대한 자세한 정보는 확인이 불가능합니다. 또한 전세권 설정을 하지 않는 세입자도 많아 사실상 등기부등본만으로는 세입자의 정체를 확인할 수 없습니다.

 

 그러면 어떻게 하면 좋을까요?    

 

 

3. 전세 세입자 확인 방법? ② 전입세대 열람

 전입세대 열람원은 해당 집에 누가 전입해 살고 있는지를 보여주는 서류입니다. 주민센터에서 집주인 동의 없이도 발급받을 수 있습니다.

👉 꼭 확인하세요

 전입세대 열람원으로 이미 다른 세입자가 있는지 알 수 있어요. 만약 기존 세입자가 있으면, 나는 후순위가 돼서 보증금 보호를 못 받을 수 있습니다.

 전입세대 열람원은 행정복지센터 방문을 통해 발급이 가능하지만 거래 당사자(집주인, 기존 세입자, 계약하려는 세입자)만 열람이 가능합니다. 잔금을 치르기 전이라도 계약서를 지참한 뒤 방문하면 발급이 가능합니다. 계약서 작성 전이라면 집주인에게 해당 서류를 요구하는 방법도 있습니다.

 

 전입세대 열람원을 확인한 후 계약서나 등기부등본과 비교하면서 내가 알고 있는 세입자가 실제 거주하고 있는 세입자가 맞는지 최종적으로 확인하면 됩니다. 

 

 

4. 잊지 마세요! 확정일자 확인!

 확정일자는 전세 보증금을 법적으로 보호해주는 장치입니다. 임대차 계약서를 동사무소에 제출해 도장을 받으면 확정일자가 부여됩니다.

👉 간단히 말하면

확정일자는 “이 집에 언제부터 살았다”는 도장입니다. 순서가 빠른 세입자일수록 보증금을 안전하게 돌려받을 가능성이 높습니다. 계약 후 바로 전입신고 + 확정일자를 받아야 안전해요!

 

 

5. 실제 전세/매매 계약 시 체크리스트

• 등기부등본 갑구·을구 확인 (집 주인·대출·전세권)
• 전입세대 열람으로 기존 세입자 확인 (내가 알고 있는 세입자와 일치하는지 확인) 
• 계약 상대가 진짜 집주인인지 확인
• 계약 직후 전입신고 및 확정일자 받기

👉 체크리스트 요약

1. 집 주인이 맞는지 확인
2. 집에 빚(근저당)이 많은지 확인
3. 기존 세입자가 있는지 확인 (전입세대 열람을 통해 한번 더 확인)
4. 계약 후 바로 전입신고 + 확정일자

 

 

6. 마무리: 전세 사기 예방 습관

 전세 세입자 확인 방법은 복잡하지 않습니다. 등기부등본, 전입세대 열람, 확정일자만 제대로 확인해도 보증금을 지킬 수 있습니다. 부동산 거래는 금액이 크기 때문에, 작은 확인 절차를 빼먹으면 큰 손해로 이어질 수 있습니다.

 

 앞으로 전세 또는매매 계약을 할 때는 위 내용을 확인해서 꼼꼼하고 차근차근하게 단계를 밟아나가시기 바랍니다. 한번 더 확인하고 또 한번 확인함으로써 내 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다.