전세·월세 계약 해지하면 중개수수료 돌려받을 수 있을까?

전세·월세 계약 해지 시 중개수수료 (2025년 최신 기준)

 

 전세나 월세 계약을 진행하다 보면, 사정상 계약을 취소하거나 해지해야 하는 경우가 생깁니다. 이때 가장 많이 묻는 질문이 바로 “중개수수료를 돌려받을 수 있을까?”입니다. 중개보수는 거래가 실제로 성립된 시점에 지급 의무가 발생하기 때문에 단순 변심인지, 계약 불이행인지에 따라 반환 여부가 달라집니다.

 

 이번 글에서는 최신 법령과 실무 사례를 기반으로 상황별 반환 기준을 명확히 정리했습니다.

 

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📑목차

• 1. 중개수수료는 언제 발생할까?
• 2. 계약 해지 사유별 중개수수료 반환 여부
• 3. 임대인·임차인 각자 부담 원칙
• 4. 계약금만 걸고 계약서 미작성 시는?
• 5. 실제 사례로 보는 중개수수료 반환
• 6. 중개수수료 실무 팁
• 7. 정리: 환불 가능 여부 한눈에 보기

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1. 중개수수료는 언제 발생할까?

 부동산 중개보수(중개수수료)는 “거래가 성립된 시점”에 발생합니다. 즉, 임대차계약서에 임대인과 임차인의 서명(또는 날인)이 완료되면 그 즉시 중개사는 법적으로 보수를 청구할 수 있습니다.

 

 국토교통부 부동산중개보수 규정 제5조 제1항에 따르면 “중개보수는 거래계약이 성립된 때에 지급한다”고 명시되어 있습니다. 따라서 계약서에 서명만 했다면 중개행위는 완료된 것으로 간주됩니다.

 

 결론적으로, 계약서 작성 후 계약을 파기하더라도 ‘거래가 한 번 성립한 것’으로 보기 때문에 단순 변심에 의한 해지라면 중개수수료를 돌려받을 수 없습니다.

 

 

2. 계약 해지 사유별 중개수수료 반환 여부

 계약 해지의 원인에 따라 중개수수료 환불 가능 여부가 달라집니다. 아래 표는 실제 2024~2025년 부동산 분쟁조정 사례를 바탕으로 정리한 것입니다.

해지 사유	환불 가능 여부	설명
임차인 단순 변심	❌ 불가	계약 성립 후 임차인 귀책, 중개사 책임 없음
임대인 변심 (매매 전환 등)	⭕ 가능	임대인 귀책으로 거래 미이행 시 전액 환불 가능
중개사 과실 (허위 매물, 조건 불일치)	⭕ 가능	중개사 책임으로 계약이 무효일 경우 전액 환불
주택 하자 또는 전입 불가	⭕ 가능	계약 목적 달성 불가능 시 중개보수 반환 가능

 요약하자면, 계약의 ‘당사자 귀책’이 아닌 ‘상대방 또는 중개사 귀책’일 경우에는 중개보수 환불이 가능하다는 것이 핵심입니다.

 

 

3. 임대인·임차인 각자 부담 원칙

 전세·월세 계약에서는 임대인과 임차인이 각각 중개수수료를 부담합니다. 계약이 파기되더라도 임대인 측 보수와 임차인 측 보수는 별개로 취급됩니다. 단, 계약이 아예 무효로 확정된 경우에는 양측 모두 환불이 가능합니다.

 

 서울시 부동산 분쟁조정위원회(2024.11)는 “계약 성립 후 중개인의 중대한 과실이 밝혀진 경우, 중개보수 전액 환불을 권고할 수 있다”고 명시했습니다.

 

 

4. 계약금만 걸고 계약서 미작성 시는?

 계약금 일부만 주고받고 계약서를 작성하지 않은 경우, 거래는 성립되지 않습니다. 이때는 중개보수를 청구할 수 없으며, 이미 낸 경우에도 전액 환불이 가능합니다.

 

 단순 구두 합의나 문자상의 “계약하겠습니다”는 법적으로 효력이 없으며, 계약이 성립되었다고 보기 어렵습니다.

 

 

5. 실제 사례로 보는 중개수수료 반환

5-1. 사례 1 (임대인 변심)

 전세 계약서 작성 후 임대인이 “매매로 전환하겠다”며 계약을 취소했습니다. 이 경우 임차인은 계약금과 중개수수료를 모두 돌려받을 수 있었습니다.

 

5-2. 사례 2 (임차인 개인 사유)

 직장 이동으로 계약을 해지한 경우, 중개보수 환불은 불가했습니다. 계약 체결 자체가 완료되었기 때문입니다.

 

5-3. 사례 3 (중개사 과실)

 “확정일자 가능 주택”이라 안내했으나 전입 불가능한 주택으로 확인되어 계약이 무효 처리된 경우, 중개보수가 전액 환불되었습니다.

 

 

6. 중개수수료 실무 팁

• 💡 계약서에 ‘거래 미이행 시 보수 반환 여부’를 명시하세요.
• 💡 국토부 중개보수 한도표를 확인해 과다 청구를 예방하세요.
• 💡 계약 파기 시 문자·통화 기록 등 증거를 반드시 보관하세요.

 중개보수 분쟁은 대부분 계약서 문구와 귀책 사유에 따라 결과가 달라집니다. 사전에 조건을 명확히 적어두는 것이 가장 좋은 예방책입니다.

 

 

7. 정리: 환불 가능 여부 한눈에 보기

• ✔️ 계약 전 해지 → 전액 환불 가능
• ✔️ 임대인 귀책 → 전액 환불 가능
• ✔️ 중개사 과실 → 전액 환불 및 손해배상 가능
• ❌ 임차인 변심 → 환불 불가

 결국 중개보수 반환의 핵심은 거래가 누구의 책임으로 무산되었는가입니다. 계약이 정식으로 성립된 이후 단순한 변심으로 취소한다면 환불은 어렵습니다. 그러나 상대방의 귀책이나 중개사의 과실이 있다면 정당한 근거를 통해 충분히 반환을 요구할 수 있습니다.

 

 

 

 이상으로 이번 글을 마치겠습니다.